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Rachat de crédits immobilier


Rédigé le Jeudi 8 Décembre 2016 à 14:00 | Lu 665 fois | 0 commentaire(s)


57% des français sont propriétaires de leur logement.


Le rachat de crédits sous haute garantie


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De toutes les formules de rachat de crédits existantes sur le marché, c’est celle qui présente le plus grand nombre d’avantages et de garanties pour les deux parties.
Pourquoi ? Pour deux raisons essentiellement :
► la garantie financière qu’offre au prêteur un bien immobilier :

  • l’hypothèque
  • la caution d’un organisme spécialisé, « maison » ou « de place »
► un risque moindre : au sein de la population des particuliers surendettés, les propriétaires ne représentent que 20%.


Le rachat de crédit nec plus ultra (ce qu’il y a de mieux)

  • Le plafond le plus élevé puisque le rachat de prêt immobilier peut s’élever à 90% de la valeur du bien (exceptionnellement 100%).
  • La plus longue durée possible –jusqu’à 30 ans- permettant de répondre à des situations extrêmes.
  • Les taux d’intérêt, fixes, révisables ou variables, capés ou non, les plus compétitifs du marché s’agissant de crédit immobilier.
  • La possibilité de financer un projet important et même d’obtenir du « cash » en sus de la consolidation de crédits (immobiliers ou de toute autre nature) et du remboursement de dettes diverses.
  • Un âge de fin de prêt atteignant 90 ans
  • Eligible aux emprunteurs fichés au FICP
  • Bénéficiant de conditions d’acceptation plus souples
  • Soumis aux dispositions les plus protectrices du Code de la consommation applicables au crédit immobilier (délai de réflexion, indemnité de remboursement anticipé, taux d’usure …)
 

Le rachat de crédits à garanties variables

Il existe deux catégories de réaménagement de crédit immobilier :
  • Le rachat de prêt hypothécaire
  • Le rachat de crédit cautionné
Autant dire tout de suite que ce dernier est réservé aux meilleurs profils (pas d’incident bancaire ni de restructuration antérieure, par exemple).

Le rachat de crédit hypothécaire


C’est des deux catégories la plus utilisée.
C’est aussi celle qui est la moins exigeante au niveau des conditions d’acceptation.
Elle s’appuie sur une inscription d’hypothèque conventionnelle, soit en premier rang utile, soit en second rang selon les circonstances.
Cette hypothèque conventionnelle se substitue le plus souvent à celle de l’établissement qui a consenti le crédit immobilier consolidé par le prêt de restructuration ou prend rang derrière pour éviter les frais de mainlevée inutiles en pareille circonstance.
Une hypothèque conventionnelle n’empêche ni de louer ni de vendre le bien sur lequel elle porte. Elle peut même, avec l’accord de l’établissement de crédits, être transféré sur un nouveau bien en cas de vente et de rachat.
En réalité, elle n’a pour objet que d’éviter au créancier de passer par la case justice pour faire titrer sa créance et, en temps que besoin, recourir aux voies d’exécution forcée et, en particulier, à la saisie immobilière comme il le ferait à l’égard d’un débiteur propriétaire pour un crédit ou un rachat de crédit « sans garantie » qui demeurerait impayé malgré toutes les tentatives de recouvrement amiable qui seraient demeurées infructueuses.


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Le rachat de crédit cautionné

Cette formule repose également sur la garantie représentée par le bien immobilier de l’emprunteur mais l’inscription d’hypothèque conventionnelle est ici remplacée par l’intervention d’un organisme spécialisé dit de « cautionnement mutuel » qui remboursera le prêteur en cas de défaillance de l’emprunteur et se retournera ensuite contre ce dernier. Le coût d’une caution varie selon l’établissement et inclut un versement au Fonds Mutuel de Garantie (FMG). Néanmoins, le bien doit être libre de toute inscription de PPD ou d’hypothèque pour laisser place à l’organisme de caution en cas de sinistre.
L’intérêt du rachat de crédit cautionné réside donc dans l’absence d’hypothèque au moment du prêt et de sa rapidité de mise en œuvre puisqu’il n’exige pas d’acte en la forme authentique, donc de passage devant un notaire.

Le rachat de credit immobilier pour les non-propriétaires

Ce n’est pas une galéjade !
En réalité, on devrait plutôt parler de regroupement de prêts avec caution hypothécaire.
Cette formule de rachat de crédit hypothécaire s’adresse à des emprunteurs qui ne sont pas propriétaires mais dont un membre de leur famille qui l’est - en pleine propriété - accepte d’apporter  un bien immobilier à usage d’habitation (résidence principale, secondaire ou bien locatif) de valeur suffisante en gage pour garantir la bonne fin de leur prêt de restructuration. Une hypothèque conventionnelle de 1er rang et sans concours sera inscrite sur ce bien au profit du prêteur.
Attention : Il ne faut pas confondre une caution hypothécaire avec une caution solidaire. Cette dernière est responsable aux lieu et place de l’emprunteur de l’exécution du contrat de prêt en cas défaillance de celui-ci et peut donc faire l’objet d’une procédure de recouvrement forcée. La caution hypothécaire n’est quant à elle mise en œuvre qu’en cas de déchéance du terme du contrat de prêt pour couvrir le remboursement du solde restant dû, des intérêts exigibles, des pénalités et frais. En dernier ressort, le gage peut être vendu aux enchères publiques. Dans tous les cas, la caution hypothécaire est subrogée dans les droits et actions du créancier envers le débiteur.
De ce fait, l’emprunteur doit disposer de revenus pérennes suffisants pour faire face aux mensualités du prêt de restructuration tout en conservant un « reste à vivre » suffisant en fonction de ses charges et notamment de la composition de son ménage.
Le rachat de crédit immobilier par cautionnement est très encadré, en particulier au niveau du ratio hypothécaire (rapport entre le montant total du prêt et la valeur marchande du gage) qui ne peut pas dépasser 75%, voire même 70% en cas de fichage FICP de l’emprunteur.

Le rachat de crédit immobilier sans garantie

A l’inverse, un propriétaire ou un accédant à la propriété peut bénéficier d’un rachat de crédit immobilier, ainsi dénommé selon le Code de a consommation dès lors qu’il « consolide » (rembourse par anticipation) 60% ou plus de prêt(s) immobilier(s), sans que le prêteur exige de lui la moindre garantie financière.
En effet, selon les prêteurs, il est possible d’obtenir un tel regroupement de crédits immobilier dès lors que le montant total du prêt de restructuration n’excèdera pas dans le meilleur des cas 150.000 € et qu’il pourra être remboursé sur une durée n’excédant pas 12 ans sans dépasser un taux d’endettement normatif et respecter un « reste à vivre » suffisant en fonction de ses charges et de la composition du foyer.


Le rachat de credit proprietaire (non immobilier) sans garantie

Bien entendu, un propriétaire ou un accédant à la propriété peut bénéficier de ce  type de prêt sans garantie financière s’il a moins de 60% de crédit immobilier à consolider et même s’il n’en a pas du tout. Il s’agira alors d’un rachat de crédit propriétaire sous forme d’un regroupement de crédits consommation et non d’un rachat de credit immobilier au regard du Code monétaire et financier.


Exemple : Une réduction du taux d’effort de 62%

AVANT :
Madame et Monsieur TOULEMONDE sont mariés. Mélanie est âgée de 51 ans et Vincent de 53 ans, elle est fonctionnaire titulaire depuis 22 ans et lui est ingénieur dans le secteur privé. Ils ont deux enfants, Emma, 19 ans, qui suit des études à l’Université Michel de Montaigne à Talence  et vit au domicile familial et Baptiste, 21ans qui est en troisième année à la Faculté de médecine Yacinthe Vincent à Bordeaux . Ils sont propriétaires d’une maison à Mérignac dont la valeur est estimée à 400.000 €. Leurs revenus cumulés s’élèvent à 3800,00 €. Il leur reste encore quelques années sur leur prêt immobilier, un prêt personnel et des crédits à la consommation à la consommation dont une majorité de crédits renouvelables. Au total, ils doivent une somme totale de  88.200,00 € (dont 26.500,00 € de part immobilière) pour un cumul de mensualités de 2710,00 €, soit un taux d’effort  de 70%.
APRES :
La société RAINBOW FINANCE leur a obtenu un rachat de prêt immobilier avec garantie hypothécaire portant sur la totalité de leurs emprunts, les frais de l’opération et une trésorerie de 8700,00 €, soit un total de 104.260,00 € moyennant 178 mensualités fixes de 1027 € assurances comprises à 100% sur deux têtes, soit un taux d’effort réduit à 28%.
Mélanie et Vincent voient ainsi leurs mensualités réduites de 1 683 €, soit 62% !
Pour permettre à Mélanie et Vincent de souffler un peu, leur prêt de restructuration a été assorti d’un différé de remboursement de DEUX MOIS.

 

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