Habitat : les prix restent chauds dans les Bouches-du-Rhône

Un constat qui laissera rêveur les Provençaux en mal de changer de toit, mais qui confirme les perspectives engrangées au 3e trimestre de l'an passé selon une logique imparable : remontée des taux, prix encore élevés, entraînant ralentissement des transactions et rallongement des délais de vente. "Le marché locatif, explique le président de l'OIP, Patrick Alary, a également marqué le pas avec une légère baisse des loyers sur des biens mal positionnés."

Très chers loyers

Jean-Luc Lieutaud, président de la Cnab (Confédération nationale des administrateurs de biens et agents immobiliers), fait état de la tristesse du marché privé : "Les candidats à une nouvelle location sont confrontés à un marché du travail morose, une stagnation de leurs revenus", ce qui diffère le passage à l'acte, même si 2007 marque une amélioration.

La mobilité résidentielle des Marseillais s'établit à 20,7% contre 34,8% dans la belle période de 2001. En revanche, on constate un effort d'amélioration des biens remis sur le marché après rénovation (17%). La moyenne des loyers au 4e trimestre 2007 s'élève à 11,7 € le m² , soit une progression modérée de 2,8%. À Aix, elle est de 14,2€ le m 2 , en Pays d'Aix, on rejoint la moyenne marseillaise. Sur la cité phocéenne, la pression reste forte sur les grands appartements (+12% de hausse du niveau des loyers), les studios et une pièce (+6,7%).

Des niveaux de vente élevés

Le constat de la Chambre des notaires dans l'ancien peut laisser rêveur: la variation des prix du m² sur le département, en quatre ans, est de +65,8% en moyenne; une montée en puissance qui, étudiée sur 2007, est de l'ordre de +4,8%. Les montées les plus pharaoniques restent concentrées sur le bassin Cassis-La Ciotat (+14,4% en un an, +79% en quatre ans), avec un prix moyen de 4558€ le m² . Derrière, le secteur aixois (+8,3% en un an, +62,7% sur 4ans) avec une moyenne de 3644€ le m². Si la Côte bleue voit son prix de vente avoisiner le secteur cassidain (4331€ le m² ), la hausse fut moins significative l'an passé (+4,1% en un an, contre +48,1% sur 4 ans).

À noter qu'à Marseille, la variation du prix du m² sur un an s'est établie à +4,9% (contre 69,6% sur 4 ans) avec une moyenne de 2634€ qu'il convient de ventiler selon les arrondissements: le 7e devient le plus cher (3481€), le 14e le plus "raisonnable" (1872€).

La Fnaim (Fédération nationale des agences immobilières) estime que si 2007 a vu un certain retour à la "sagesse, la stabilité est attendue pour 2008". "Pour la première fois depuis 5 ans, la hausse des prix de l'ancien à Marseille se situe en dessous de la moyenne nationale." Les professionnels déplorent le maintien d'un haut niveau de prix par une majorité de propriétaires et constatent que les produits mis sur le marché au "juste" tarif (au-dessous de 150 000€) se vendent bien. Au-dessus, on négocie jusqu'à 25% de la demande initiale. Quant au marché "très spécifique des biens d'exception, il échappe à toute tendance générale et reste porteur".

Rareté des lots et terrains

L'Union nationale des constructeurs de maisons individuelles a terminé l'année avec une baisse d'activité: trop peu de terrains sont aménagés ou lotis pour la construction des particuliers, "la surface minimum des lots imposée ne permet pas une densification suffisante près des villes". En 2007, 5098 logements ont été autorisés sur le département, soit une baisse de 7% et au vu des logements déjà commencés, ce fléchissement devrait encore attendre plus de 20%. Le marché du terrain à bâtir suit la tendance, étant donné la rareté du produit qui reste extrêmement cher: entre 180 et 500K€ sur Cassis-LaCiotat et Aubagne; entre 80 et 356K€ sur l'étang de Berre ouest. Le marché du logement neuf est en nette baisse, entre la hausse des prix, celle des taux d'intérêt, la conjonction économique et… électorale.

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