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Commerces et services
20/11/2020 - 13:47

Achat Maison en Suisse


L'achat d'une maison est certainement une étape difficile, il y a des efforts économiques et du temps à faire, il faut planifier l'investissement et la peur (ou la possibilité) de faire une erreur est toujours au coin de la rue. L'achat d'un bien immobilier requiert la plus grande attention. En fait, une visite d'examen dans une maison, qui pourrait devenir la vôtre pour la vie, nécessite un certain nombre de considérations importantes.



  • Est-ce que j'achète la bonne maison ? Et si ce n'est pas pour moi ?
  • Et si je suis mauvais bricoleur ? Y aura-t-il l'espace qu'il me faut ?
  • L'endroit est-il lumineux, spacieux, comme je l'aime ?
  • La cuisine est-elle confortable ?
  • Quelle est la meilleure orientation ?
Ce sont les principales questions qui sont posées à l'architecte par la personne qui va acheter une maison et qui recherche également des conseils sur les contrôles à effectuer avant l'achat.

Conseils pour l'achat d'une maison

Acheter une maison : les conseils de l'architecte

Dans ce billet, vous trouverez la liste des principales erreurs que vous pouvez commettre lors de l'achat et mes conseils en tant que technicien expert des intérieurs et des résidences. Les erreurs que vous pouvez commettre sont principalement d'ordre économique et/ou liées à l'état du bien. Une évaluation minutieuse vous permet d'éviter les deux. En effet, outre le prix du bien, il faut prévoir des frais annexes qui touchent environ 10 % du total et comprennent les taxes, le pourcentage pour l'agence (le cas échéant) et les frais de notaire.
Erreurs d'évaluation

Quelques données sur le marché immobilier

Les Suisses branchés recherchent une maison à eux, de préférence à une maison louée, et l'immobilier représente 80 % des actifs investis par les familles dans notre pays. 73 % de la population possède déjà une maison et deux tiers des personnes âgées de plus de mille ans (c'est-à-dire celles nées entre 1981 et 1996) ne veulent pas vivre dans leur propre maison. Les Allemands ont un héritage culturel différent, vivant presque exclusivement de la location.
 

Acheter une maison étape par étape

Première étape : bien choisir le bien immobilier

Le prix n'est pas le seul élément à prendre en compte.

De nombreux facteurs sont déterminants dans le choix, tout d'abord la lumière, les conditions générales de l'appartement et de l'ensemble de la propriété, l'emplacement et le bruit. Par rapport à la valeur de la maison, donnée par ses caractéristiques et les prix dans la région, certains éléments peuvent faire baisser le prix : l'absence de balcons, l'absence d'ascenseur, la position semi-enterrée ou de rez-de-chaussée, l'absence de salles de bain supplémentaires.

Il est toujours conseillé de se faire une première idée de la zone où se trouve le bien, de le comparer avec d'autres propositions similaires que l'on trouve dans les agences immobilières et de faire un premier écrémage entre toutes les offres, afin de ne pas perdre sa vie à visiter des maisons.

Avant une éventuelle négociation avec le propriétaire, il est toujours nécessaire de voir la maison en personne, car vous pouvez voir beaucoup plus de détails que ce qui peut être caché derrière les photos.

Les variables à prendre en compte en personne sont les suivantes :
  1. les conditions générales de la propriété et son âge
  2. si des travaux, des rénovations et/ou de l'entretien ont déjà été effectués
  3. les installations (quel âge et si elles sont conformes aux normes)
  4. si elle est utilisable et s'il y a des connexions lumière/gaz/eau...
  5. si la maison est chaude/froide, sombre/brillante, bruyante
  6. si l'emplacement est avantageux et s'il y a un parking
  7. s'il y a des transports publics et/ou des magasins à proximité (pharmacies, marché, fruits)
  8. s'il y a un jardin ou une verdure à entretenir
 

Faites le calcul avant d'acheter une maison


L'achat d'une maison est l'investissement le plus coûteux, mais vous le faites à l'aveuglette : dans certains cas, il serait préférable de vivre de son loyer pour ne pas se priver de son capital, qui pourrait être heureusement et fructueusement investi ailleurs, et pourtant vous continuez à acheter des biens coûteux sans planification.

 
N'oubliez pas les frais accessoires

Lorsque vous achetez une maison, les impôts à payer changent si la personne qui nous vend le bien est une entreprise de construction ou un particulier. Les taxes à payer, selon le cas, sont la TVA, la taxe d'enregistrement, la taxe hypothécaire et la taxe cadastrale, le droit de timbre et la taxe hypothécaire.

Bien choisir entre la maison individuelle ou la copropriété

N'oubliez pas qu'être propriétaire d'une maison en copropriété signifie payer des frais de copropriété chaque mois et d'autres suppléments qui peuvent augmenter considérablement vos dépenses.
Les maisons ont besoin d'entretien, sans parler des dépenses communes (façade, antenne, ascenseur, etc.) et des frais de verdure s'il y a un jardin.

Dans le cas d'une maison individuelle, les dépenses ne sont pas fixées mensuellement, mais peuvent être encore plus élevées car elles ne sont pas réparties entre les copropriétés. D'une part, cela semble commode, mais d'autre part, en cas de panne ou de dommage, les coûts sont tous à la charge du propriétaire.

 
Apprendre à gérer de longs délais

Plus de 25 ans d'hypothèque ne vaut pas la peine d'acheter : en calculant tous les intérêts, la maison devient trop chère.
La Banque d'Italie conseille que la part du prêt, ajoutée au reste des dettes (le remboursement de la voiture, les prêts personnels) ne devrait pas dépasser 35-40% des revenus des détenteurs d'hypothèques.

 

Aujourd'hui, le monde du travail est devenu plus inconstant. Souvent, les emplois fixes et les contrats à durée indéterminée ne garantissent pas la durée effective de la profession. Vous faites bien le calcul, en laissant une marge qui vous permet de vivre confortablement dans l'éventualité d'un événement x.

 
Essayer de négocier le prix

Préparez-vous à marchander pour l'achat et à décider d'une contre-offre, mais toujours après avoir été sûr de vos comptes.
Si votre budget est de 200 000 euros, par exemple, ne bougez pas de là.
Si ce n'est pas suffisant, ce n'est pas la maison qu'il vous faut.
Il est inutile de contracter des dettes et des emprunts au-dessus de vos moyens.

 
Ne soyez pas trop hâtif.

Les prix de l'immobilier dans certaines régions ne sont pas toujours les mêmes. Ils peuvent augmenter ou diminuer selon la période.

Par conséquent, valorisez bien votre achat. Si vous n'avez pas de besoins urgents en matière de logement, attendez la meilleure opportunité ou déménagez dans des zones moins chères.

Il est conseillé de visiter au moins 3-4 propriétés avant d'acheter afin de voir si le prix correspond à la valeur du marché ou s'il est déséquilibré en excès.

 
Avez-vous pensé aux meubles ?

Si vous établissez un budget pour l'achat d'une maison, n'oubliez pas d'allouer des fonds supplémentaires pour la meubler.
Les meubles peuvent coûter très cher et il y a des choses (comme la cuisine, les appareils électroménagers, le lit) dont on ne peut pas se passer.
Veillez à examiner attentivement ces dépenses afin qu'elles ne constituent pas une charge trop importante.

 
Restructurer sans problème

Si la maison a besoin d'être rénovée, essayez de faire une estimation du coût avant de l'acheter.

Une rénovation peut faire jaillir le bugdet très haut si elle n'est pas accompagnée d'au moins un projet préliminaire.

Il est très risqué de demander à l'entrepreneur de faire une estimation des travaux sans disposer d'un plan ou d'un calcul métrique de ce que vous allez faire spécifiquement, car l'estimation peut être trop simplifiée par rapport à la taille réelle des travaux.

Vous pourriez également être intéressé par la construction de maisons en bois : de la conception à la construction.
S'il n'y a pas d'agence

Les agents immobiliers sont habitués à négocier. Ils seront en mesure de vous conseiller sur les meilleures démarches à entreprendre pour acheter la maison qui vous convient, en offrant des remises substantielles aux vendeurs.
S'il n'y a pas d'agence de courtage, essayez de parler au propriétaire plusieurs fois, en essayant de le convaincre de baisser le prix. Assurez-vous qu'il s'agit d'une personne fiable pour
éviter les escroqueries.
Un autre élément à prendre en compte est la vérification de l'existence d'un bien commun du vendeur : si tel est le cas, le conjoint doit consentir à la vente.
Si le vendeur est une entreprise, assurez-vous qu'il n'est pas en faillite.

 

Quels sont les prêts hypothécaires ?


Une vérification importante, qui est généralement effectuée par le notaire avant l'achat de la maison, est la situation hypothécaire.

Le contrôle doit être effectué au bureau du cadastre et vous indiquera si la maison est grevée d'une hypothèque ou d'une saisie.

L'achat d'une maison louée, une fois les vérifications nécessaires effectuées, peut être une bonne affaire, car la présence d'un locataire fait baisser la valeur de la propriété jusqu'à 30 %.

L'une des principales inconnues dans l'achat d'une maison occupée par des locataires est que, une fois le contrat expiré, ils ne partent pas. La procédure d'expulsion doit donc être engagée pour la fin du bail.

Il y a deux façons d'aller de pair : la citation, qui invite le locataire à se comporter conformément aux accords, et en même temps la citation devant un juge. Si le locataire ne se présente pas à l'audience ou ne s'y oppose pas, le juge prononce l'expulsion exécutive qui prend effet après 30 jours. Si, en revanche, l'ordonnance est constituée et présente des motifs non fondés, elle est immédiatement exécutoire. Les choses se compliquent cependant si le juge trouve des "raisons sérieuses" qui empêchent l'expulsion. Dans ce cas, il est nécessaire de parvenir à un accord ou d'attendre.

Ce qu'il faut observer lors de la visite de la maison

Dans cette section, vous trouverez 10 facteurs à observer attentivement lors de la visite d'examen et un formulaire final que vous pouvez imprimer et remplir, afin d'avoir une évaluation complète du bien à conserver et de le comparer aux autres biens visités.

Vous aurez ainsi une image complète de la maison que vous allez acheter, avec tous les avantages et les inconvénients.
Des fissures dans les murs

Examinez les murs et inspectez le plafond à la recherche de fissures, qui peuvent être un symptôme d'instabilité ou d'affaissement du sol : selon la gravité, ce type de problème peut être très coûteux à résoudre.

Les fissures dans les structures porteuses sont évidemment celles qui méritent le plus d'attention et elles dépendent de diverses actions externes ou internes et chacune d'entre elles implique une
différentes manifestations visuelles :

- Fissures dues à des actions causées par une charge trop élevée sur la structure.
- Fissures et fentes dues à la détérioration causée par des matériaux de mauvaise qualité.
- Blessures dues à l'affaissement du sol de fondation.
- Dégradation structurelle due à la corrosion des armatures métalliques à l'intérieur des poutres, piliers, planchers.
- Blessures dues à la dilatation thermique due au feu.
- Fissures dans les structures dues à la contraction ou à l'expansion des matériaux de construction.
- Absorption différentielle de l'humidité avec les cycles de gel et de dégel.
- Fissures dues à des actions sismiques anciennes ou récentes.
Répartition des espaces

Y a-t-il assez de chambres ?
Devrez-vous ajouter de l'espace pour vos affaires ?
C'est une chose de voir le potentiel, mais trouver le temps et le budget nécessaires pour transformer une maison est une toute autre histoire.
Attention à l'exposition

Examinez attentivement l'exposition pour voir si l'intérieur est chaud ou froid.
Y a-t-il beaucoup de lumière naturelle ? Et l'air ? Comment circule-t-elle ?
Ne sous-estimez pas l'importance de la vue depuis la maison : si vous avez un grand bâtiment gris devant vous, vous ne pouvez pas espérer voir le coucher du soleil.
Humidité et moisissures

Vérifiez qu'il n'y a pas de marques laissées par l'eau et les taches, ou que la peinture n'a pas été endommagée par l'humidité : ces éventualités peuvent indiquer la présence d'un problème de ventilation.
Si la maison se trouve au dernier étage d'une copropriété, ouvrez les portes et les placards pour détecter les éventuelles odeurs désagréables, l'humidité et les moisissures cachées.
Courant et système électrique

Si les interrupteurs et les prises ne sont pas en bon état, il se peut que le système électrique soit obsolète et doive être remplacé rapidement.

Si vous achetez une vieille maison qui doit être entièrement rénovée et réaménagée, dans 90 % des cas, le système électrique doit être remplacé.

En particulier dans les bâtiments anciens, il est nécessaire de refaire le système électrique ou de travailler sur certains composants pour le mettre aux normes. Parfois, l'humidité et l'usure rendent même des systèmes relativement nouveaux complètement dangereux et peu fiables.

Système d'eau et pression de l'eau

Ouvrez les robinets de la cuisine, de la salle de bains et de la buanderie et vérifiez la pression et la couleur de l'eau, ainsi que les canalisations.
Si la maison est indépendante, peut-être dans un centre historique, vérifiez qu'il y a un réservoir d'eau à l'extérieur pour le cas où la pression serait considérablement réduite. Sinon, vous risquez de manquer d'eau le soir ou pendant les étés très chauds.
Vérifiez également le chauffage : la chaudière fonctionne-t-elle, est-elle en bon état ? Quels sont les radiateurs ? Le système de chauffage a-t-il été révisé au fil des ans ?

Climatisation

Il est facile de voir si une maison a besoin d'air conditionné : il suffit de la visiter en été ou de regarder l'extérieur des appartements voisins.
Si vous voyez plusieurs moteurs de climatisation, il vous sera sûrement utile.
S'il existe déjà un système de climatisation, vérifiez qu'il fonctionne et qu'il n'est pas trop vieux.

Classe d'énergie et consommation

L'Italie s'est également conformée à la directive européenne sur la performance énergétique des bâtiments, qui exige qu'une classe énergétique soit attribuée à chaque bâtiment.
Cette classe est attribuée sur la base de la demande d'énergie primaire pour le chauffage du bâtiment, c'est-à-dire sur la base du rapport kWh par mètre carré de surface ou même kWh par mètre cube de volume. Toutefois, il est possible d'avoir une idée de la classe énergétique de votre maison (A+, A, B, C, D, E, F et G) et ceux qui sont à un pas d'acheter une nouvelle maison sauront qu'ils pourront

Les bâtiments nouvellement construits doivent être de classe C.
La classe - et donc la consommation d'énergie pendant l'hiver - varie en fonction de nombreux facteurs, dont la zone climatique dans laquelle nous vivons. Pour un calcul précis de l'indice de performance énergétique, la consommation globale de l'appartement sera calculée à partir des besoins en énergie thermique du bâtiment, qui à son tour dépend étroitement de la zone climatique dans laquelle le bâtiment est situé.

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Marion Bizon







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